住宅ローンのお得な借り方【元利均等返済と元金均等返済】

ジュゴン

こんにちは、ジュゴンです。今回は、住宅ローンの話です。

今は金利が安いと言っても、借入金額が大きければ、その分返済する利息も結構な額になりますから、慎重にならざるを得ません。

固定金利と変動金利の選択や疾病保証の有無などは、不確定要素があるため、個人の主観に大きく左右されます。

今回は、確定要素に基づく比較をしてみます。それは元利均等返済と元金均等返済の返済方法の違いでどれくらい返済額が変わるのかというものです。

また、返済期間の長さで、返済額がどのくらい変わるのかも検証してみます。月額の返済額も出しますので、借入額、返済方法、返済期間を選択する参考にしてみてください。

この記事でわかること
  • 元利均等返済、元金均等返済とは
  • それぞれの毎月の返済額と返済総額は
  • どちらがお得なのか

返済方法の違い

元利均等返済

元利均等返済とは「元金」と「利息」を合わせた毎月の返済額が一定額になる返済方法を言います。メリットとしては、固定金利の場合は、毎月の返済額が完済まで一定額であるため、資金計画が立てやすいことにあります。デメリットは、元金均等返済よりも元金の減るスピードが遅いため、返済総額が多くなってしまうことです。

元金均等返済

元金均等返済とは「元金」の毎月の返済額が一定額であり、その月の利息を加えた金額を返済する方法を言います。メリットとしては、元利均等返済よりも元金の減るスピードが早いため、返済総額が少なくなることです。デメリットは、返済初期の毎月の返済額の負担が大きくなることです。

返済額の違い

ジュゴン

今回はこの返済額の違いに焦点をあてて、どれくらい違うのか検証してみます。前提条件はこのとおりです。
前提条件
  • 借入額3,000万円
  • 借入期間35年
  • 金利1%(固定)
  • ボーナス返済なし

具体的なシミュレーションはこちらをご利用ください。

参考 住宅ローン 返済額シミュレーション三井住友銀行

結果は以下のとおりです。

借入期間35年

 元利均等返済①元金均等返済②差異①−②
月返済額84,685円96,428円+11,743円
返済総額35,567,804円35,263,679円▲304,125円

初期の毎月の返済額が1万円以上違うのが大きな差ですが、返済総額は元金均等の方が30万円安くなります。初期の毎月の返済を耐えられるので有れば、元金均等返済が賢い選択になりますね。

借入期間30年

次に借入期間を30年として、それ以外の条件は同じで検証してみます。

 元利均等返済①元金均等返済②差異①−②
月返済額96,491円108,333円+11,842円
返済総額34,736,908円34,512,992円▲223,916円

借入期間25年

さらに借入期間を25年として検証してみます。

 元利均等返済①元金均等返済②差異①−②
月返済額113,061円125,000円+11,939円
返済総額33,918,377円33,726,384円▲155,993円

分析

これでわかることは、借入期間が短くなるにつれて、返済方法の違いで毎月の負担額に大きな差はありませんが、返済総額は10万円近くの差で小さくなっています。つまり、返済期間が短い場合は、元金均等返済を選択するメリットは小さくなるということです。

続いて、毎月の返済額に着目してみます。35年の元金均等返済は月96,428円の返済であり、30年の元利均等返済は月96,491円とほぼ同額になっていますが、返済総額は借入期間30年の方が50万円以上少なくなっています。

30年の元金均等返済と25年の元利均等返済を比べても、月の返済額はあまり変わりませんが、返済総額が60万円近く少なくなっています。つまり、初期の月の返済額が同額であれば、返済方法の選択よりも返済期間を短くした方が返済総額が大きく減るということです。

また、多くの人は住宅ローンを借りるタイミングで、子供の養育費などが重くのしかかる世代ですので、そもそも初期の月返済額が大きくなる元金均等返済は、金額にもよりますが現実的に難しいのかもしれません。むしろ、初期の返済額が小さく、後期の返済額が大きくなる返済方法があれば助かると思うのですが。。

まとめ

ジュゴン

ポイントをまとめるとこうなります。
  • 返済期間が短い場合は、元金均等返済を選択する経済的メリットは小さくなる
  • 初期の月の返済額が同額であれば、返済方法の選択よりも返済期間を短くした方が返済総額が大きく減る
  • 元金均等返済は初期の返済負担が大きいため子育て世代には向かないかも

私の結論としては、元金均等返済は返済総額が少なくなるメリットはあるものの、子育て世代にあった返済方法ではなく、仮に検討するのであれば、返済期間の短縮をした方が、毎月の負担は増えますが、返済総額は大きく減らせるということです。

ただし、今の低金利時代、各金融機関の万が一の疾病保証も充実しているので、返済期間をあえてマックス(35年など)に設定して、借金する期間は長くなりますが、毎月の生活に余裕を持つことも人生を楽しむ一つの選択肢だと思います。

結局は、毎月の返済額を無理のない範囲で設定することに落ち着くのだろうと思います。資金計画の参考にしてみてくださいね。

今回は以上です。

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